Guide du dispositif Jeanbrun 2026 (Statut du Bailleur Privé)

Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé « statut du bailleur privé », constitue la nouvelle mesure phare de soutien à l’investissement locatif en France. Créé dans le cadre de la loi de finances 2026, il succède indirectement au dispositif Pinel, supprimé fin 2024. Son objectif est double : relancer la construction de logements et redonner de l’attractivité à l’investissement locatif privé dans un contexte de crise du logement et de hausse des coûts de financement.

Contrairement au Pinel, qui reposait sur une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du logement, le dispositif Jeanbrun introduit un système d’amortissement fiscal. Ce mécanisme, inspiré du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), permet au propriétaire bailleur de déduire chaque année une partie de la valeur du bien immobilier de ses revenus fonciers.

1. Les objectifs du dispositif
2. Le fonctionnement du dispositif Jeanbrun
3. Les plafonds de déduction
4. Les conditions d’éligibilité
5. Les plafonds de loyers
6. L’avantage du déficit foncier
7. Différences avec le dispositif Pinel
8. Les avantages du dispositif
9. Conclusion

1. Les objectifs du dispositif

Le gouvernement souhaite encourager les particuliers à revenir vers l’investissement locatif, fortement ralenti depuis la hausse des taux d’intérêt, l’augmentation des contraintes énergétiques et la disparition du Pinel. Le dispositif Jeanbrun vise notamment :

• à soutenir la production de logements neufs ;
• à encourager la rénovation énergétique de logements anciens ;
• à développer une offre locative accessible ;
• à fluidifier le marché locatif dans les zones tendues mais aussi dans les villes moyennes.

Une des grandes nouveautés est d’ailleurs l’absence de zonage restrictif comme dans le Pinel. Le dispositif peut s’appliquer sur l’ensemble du territoire français, sous certaines conditions de loyers et de ressources des locataires.

2. Le fonctionnement du dispositif Jeanbrun

Le principe repose sur un amortissement annuel appliqué à 80 % de la valeur du logement (hors valeur du terrain). Cet amortissement vient réduire les revenus fonciers imposables.
L’amortissement immobilier est un mécanisme comptable qui permet de considérer qu’un bien perd de la valeur avec le temps.
Dans l’investissement locatif, il sert à répartir le coût du bien sur plusieurs années.
Chaque année, une partie de la valeur du logement est déduite des revenus locatifs imposables.
Cela réduit fortement la fiscalité du propriétaire bailleur.

Le terrain n’est pas amortissable ( voilà pourquoi on ne prend que 80% de la valeur du bien ) , seule la construction l’est.
C’est un avantage fiscal très apprécié car il permet parfois de ne presque pas payer d’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.

Le taux d’amortissement dépend du type de location pratiqué :

Niveau de location	Taux d’amortissement annuel
Location intermédiaire	3,5 %
Location sociale	4,5 %
Location très sociale	5,5 %

Pour les logements anciens avec travaux importants (minimum 30 % du prix d’acquisition), les taux sont légèrement inférieurs :

Type de bien ancien rénové	Taux annuel
Intermédiaire	3 %
Social	3,5 %
Très social	4 %

3. Les plafonds de déduction

Le dispositif prévoit également des plafonds annuels d’amortissement :

Type de location	Plafond annuel déductible
Intermédiaire	8 000 €
Social	10 000 €
Très social	12 000 €

Ces montants représentent la somme maximale pouvant être déduite chaque année des revenus fonciers.

4. Les conditions d’éligibilité

Pour bénéficier du statut de bailleur privé, plusieurs conditions doivent être respectées.
Si le dispositif Jeanbrun offre des avantages intéressants, il ne s’adresse pas à tous les types d’investissements sans distinction. Il impose un cadre précis, qui reflète clairement ses objectifs : favoriser la production de logements accessibles.

Ainsi, les biens concernés sont principalement des logements neufs ou assimilés, ainsi que des biens anciens nécessitant des travaux importants. Ce choix n’est pas neutre. Il vise à encourager la construction et la rénovation, deux leviers essentiels pour augmenter l’offre de logements.

Par ailleurs, l’obligation de louer le bien nu, en résidence principale, traduit une volonté de soutenir le logement “utile”, c’est-à-dire celui qui répond à un besoin réel des ménages. On est ici loin de certaines stratégies d’optimisation qui privilégiaient des locations meublées à forte rentabilité mais moins intégrées dans le tissu résidentiel classique.

L’engagement de location, fixé à une durée minimale longue ( neuf ans), s’inscrit également dans cette logique. Il garantit une certaine stabilité du parc locatif et évite les comportements opportunistes.

Conditions liées au logement

Le bien doit :

• être loué nu (non meublé) ;
• servir de résidence principale au locataire ;
• être conservé en location pendant au moins 9 ans ;
• respecter des plafonds de loyers ;
• respecter des plafonds de ressources des locataires.

Dans le neuf, les logements doivent généralement répondre aux dernières normes énergétiques RE2020 ou disposer d’un DPE A ou B.

Dans l’ancien, le dispositif impose des travaux importants de rénovation énergétique afin d’améliorer significativement la performance du logement.

5. Les plafonds de loyers

Les loyers restent encadrés selon des barèmes proches de ceux du Pinel.

Zone	Loyer intermédiaire approximatif
Zone A bis	19,51 €/m²
Zone A	14,49 €/m²
Zone B1	11,68 €/m²
Zone B2/C	10,15 €/m²

Les loyers sociaux et très sociaux sont ensuite calculés avec des décotes supplémentaires :

• Social : environ -15 % ;
• Très social : environ -30 %.

6. L’avantage du déficit foncier

Une innovation importante du dispositif Jeanbrun réside dans la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global.
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal français qui permet à un propriétaire bailleur de déduire certaines charges liées à un bien immobilier locatif de ses revenus imposables.

Il concerne principalement les logements loués nus (non meublés) soumis au régime réel d’imposition.

Principe du déficit foncier

Lorsque les charges liées à un bien immobilier sont supérieures aux loyers encaissés, le propriétaire crée un “déficit foncier”.

Exemple simple

• Loyers perçus : 12 000 €
• Travaux déductibles : 20 000 €
• Taxes, intérêts, charges : 3 000 €

Total charges : 23 000 €

Résultat foncier :

12 000 € – 23 000 € = –11 000 €

Le propriétaire génère donc un déficit foncier de 11 000 €.

Avantage fiscal

Le déficit foncier permet de :

1. Réduire son revenu imposable global

Jusqu’à 10 700 € par an peuvent être déduits du revenu global (salaires, pensions, etc.).

Cela réduit directement l’impôt sur le revenu.

2. Reporter l’excédent

Si le déficit dépasse 10 700 €, le surplus peut être reporté :

• sur les revenus fonciers pendant 10 ans,
• et dans certains cas sur le revenu global selon les règles fiscales.

Plafond du déficit foncier dans le cadre du dispositif Jeanbrun

Situation	Plafond de déficit imputable
Cas classique	10 700 €/an
Rénovation énergétique lourde	21 400 €/an

Cette mesure peut fortement réduire l’imposition des investisseurs fortement fiscalisés

7. Différences avec le dispositif Pinel

Le dispositif Jeanbrun marque une rupture importante avec le Pinel.

Le dispositif Pinel concernait principalement l’achat de logements neufs avec une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition.
Le Dispositif Jeanbrun vise également  la rénovation et l’investissement locatif privé avec une logique centrée sur le logement intermédiaire.
Le Pinel imposait des zones géographiques strictes (A, A bis, B1), tandis que Jeanbrun se veut plus souple selon les territoires.
Avec Pinel, l’avantage fiscal dépendait de la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
Jeanbrun repose davantage sur des mécanismes de déduction et d’incitations liés aux loyers modérés et à la rénovation.

Les plafonds de loyers et de ressources existaient dans les deux systèmes, mais avec des objectifs sociaux différents.
Le Pinel était très utilisé par les particuliers pour réduire rapidement leurs impôts.
Jeanbrun cherche davantage à orienter l’investissement vers une logique patrimoniale.

Critère	Pinel	Jeanbrun
Avantage fiscal	Réduction d’impôt	Amortissement
Type de location	Nue	Nue
Durée minimale	6 à 12 ans	9 ans
Zonage géographique	Oui	Non
Déduction des revenus fonciers	Limitée	Forte
Inspiration fiscale	Réduction classique	Fonctionnement proche LMNP

8. Les avantages du dispositif

Le statut de bailleur privé présente plusieurs atouts :

Une fiscalité plus puissante

Au cœur du dispositif se trouve le mécanisme d’amortissement, qui constitue sans doute l’élément le plus structurant, mais aussi le plus mal compris.

Concrètement, l’amortissement permet de considérer que le bien immobilier perd de la valeur comptable avec le temps. Cette “perte théorique” est alors déduite des revenus locatifs, ce qui réduit l’assiette imposable. Autrement dit, l’investisseur n’est pas imposé sur la totalité de ses loyers perçus, mais sur un montant diminué par cette charge comptable.

Ce fonctionnement change profondément la perception de la fiscalité. Là où une réduction d’impôt est visible immédiatement, l’amortissement agit de manière progressive, presque silencieuse, mais souvent plus efficace sur la durée.

Dans les faits, cela permet à de nombreux investisseurs de neutraliser une grande partie de leur fiscalité pendant plusieurs années, voire de générer un déficit foncier dans certaines configurations. Ce point est essentiel, car il redonne de la cohérence économique à l’investissement locatif, souvent pénalisé en France par une fiscalité jugée lourde.

Cependant, cette m&eac

Pour les contribuables fortement imposés, le mécanisme d’amortissement peut être plus intéressant que l’ancienne réduction Pinel, notamment grâce à la réduction des prélèvements sociaux et de l’impôt sur le revenu.

Une ouverture géographique plus large

ute;canique demande une certaine maîtrise. Elle suppose de raisonner en termes de flux, de durée et de stratégie globale, et non plus uniquement en termes de gain fiscal immédiat.

L’un des apports les plus marquants du dispositif Jeanbrun réside dans la suppression du zonage, qui structurait jusqu’ici une grande partie des dispositifs fiscaux.

Jusqu’à présent, investir en bénéficiant d’avantages fiscaux supposait de cibler des zones spécifiques (A, B1, etc.), parfois en décalage avec les réalités locales. Cette contrainte a souvent été critiquée, notamment parce qu’elle pouvait conduire à des investissements peu pertinents économiquement, simplement parce qu’ils étaient “éligibles”.

Avec le Jeanbrun, cette logique disparaît. Le dispositif devient accessible sur l’ensemble du territoire, ce qui redonne une liberté d’analyse à l’investisseur.

Ce changement est fondamental. Il signifie que la réussite d’un investissement ne dépend plus d’un cadre administratif, mais de critères beaucoup plus concrets : l’emplacement, la qualité du bien, la dynamique locale, la demande locative.

9. Conclusion

Le dispositif Jeanbrun représente une transformation majeure de la fiscalité immobilière en France. En remplaçant la logique de réduction d’impôt du Pinel par un mécanisme d’amortissement inspiré du LMNP, le gouvernement cherche à rendre l’investissement locatif plus rentable et plus attractif.

Le dispositif semble particulièrement adapté :

• aux investisseurs fortement fiscalisés ;
• aux projets de détention longue durée ;
• aux opérations de rénovation énergétique ;
• aux investisseurs souhaitant développer un patrimoine locatif pérenne.

En revanche, sa complexité fiscale et les conséquences potentielles lors de la revente imposent une étude approfondie avant tout investissement. Une simulation personnalisée avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un fiscaliste reste fortement recommandée afin d’évaluer la rentabilité réelle du projet sur le long terme.