Devenez propriétaire dans l’immobilier neuf à Toulouse avec l’Accession à prix maîtrisé

Tout comprendre du BRS en 2026 ?

L’immobilier neuf en France est devenu de plus en plus coûteux, notamment dans les zones urbaines tendues (Paris, Toulouse, Lyon, Bordeaux, etc.). Cette hausse du foncier — c’est-à-dire du prix du terrain — rend difficile l’accession à la propriété pour les ménages modestes ou intermédiaires.

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une réponse politique et sociale à cette difficulté : il a pour objectif de faciliter l’accès à la propriété dans le neuf en dissociant le coût du terrain de celui du logement. Ce dispositif a été créé par la loi ALUR de 2014 et mis en œuvre progressivement depuis 2017.

1. Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?
2. Comment fonctionne le BRS ?
3. Conditions pour bénéficier du BRS
4. Avantages du dispositif BRS
5. Inconvénients et limites du BRS
6. Exemple concret d’achat en BRS
7. À qui s’adresse réellement le BRS ?

Voir les 15 programmes en BRS

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

La définition officielle

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d’accession sociale à la propriété qui s’appuie sur un bail emphytéotique : l’acheteur acquiert le logement mais ne devient pas propriétaire du terrain sur lequel il est construit. Ce terrain est détenu par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), créé spécialement pour ce type d’opérations.

Techniquement, l’OFS achète ou acquiert le foncier et le met à disposition de l’acheteur via un bail de longue durée (souvent entre 18 et 99 ans). L’acquéreur paie ensuite une redevance foncière modique pour l’usage du terrain.

Pourquoi dissocier le foncier du bâti ?

Dans l’immobilier classique :
 L’acheteur paye le terrain + le logement.
Dans le BRS :
 L’acheteur ne paye que le logement, le terrain restant la propriété de l’OFS.

Cette dissociation permet de réduire le prix d’achat d’un logement neuf de 20 à 40 % par rapport au marché libre dans de nombreuses communes.

Comment fonctionne le BRS ?

Le rôle de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS)

L’OFS est une structure à but non lucratif qui acquiert et détient le foncier. Il peut être piloté par des collectivités, des promoteurs sociaux, ou des associations agréées.

L’OFS signe ensuite un bail réel solidaire avec l’acquéreur du logement. Ce bail lui donne le droit d’occuper le terrain pour une durée longue, en échange d’une redevance mensuelle.

Ce modèle juridique garantit deux choses :

1. Le logement reste abordable pour les ménages ciblés,
2. Le terrain est préservé de la spéculation immobilière à long terme.

L’acquisition du logement et le bail

L’acheteur signe un contrat de vente classique pour le logement (murs), généralement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) dans le neuf. Suite à cela :

• Il signe un bail avec l’OFS pour le foncier,
• Il verse une redevance foncière mensuelle modérée,
• Il devient propriétaire du logement (le bâti) mais pas du terrain.

Ce mécanisme est très proche d’un bail emphytéotique classique, mais encadré par la réglementation pour répondre à un objectif social.

Conditions pour bénéficier du BRS

Pour pouvoir acheter un logement en BRS, plusieurs conditions s’appliquent.
Voici les principales conditions

Conditions liées à l’acquéreur

Pour être éligible au BRS, l’acheteur doit :

• Respecter des plafonds de ressources fixés selon la zone géographique du logement et la taille du foyer (nombre de personnes). Ces plafonds sont souvent alignés sur ceux du Prêt Social Location-Accession (PSLA).
• Faire du logement sa résidence principale (il doit y vivre au moins une grande partie de l’année).

Les plafonds de revenus sont révisés chaque année, et ils sont différents selon les zones (zones A, BC). Par exemple, en 2026 :

Nb de personnes qui vont occuper le logement	>Zone A	Zone B et C
1	35 515 €	26 921 €
2	49 720 €	35 899 €
3	56 825 €	41 525 €
4	64 638 €	46 014 €
5 et +	73 732 €	50 489 €

Autres obligations

• Le logement doit être occupé par l’acquéreur comme résidence principale.
• L’acheteur doit s’acquitter de la redevance foncière mensuelle.
• Le logement ne peut pas être loué à un tiers de façon classique (interdiction d’investissement locatif simple).

Avantages du dispositif BRS

Le BRS présente de nombreux avantages, notamment pour des primo-accédants ou des ménages aux revenus modestes.

Prix d’achat réduit

✔ En ne payant pas le terrain, le prix d’achat du logement neuf est souvent réduit de 20 à 40 % par rapport à un logement classique.

Cette baisse est souvent l’argument principal : elle permet à des ménages qui n’auraient pas accès au marché libre de devenir propriétaires.

TVA réduite

✔ Les logements BRS bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 %, contre 20 % dans le cadre de l’immobilier neuf classique.

Cette réduction fiscale est un avantage important, surtout sur des programmes neufs où la TVA pèse lourd dans le coût total.

Possibilité de cumuler avec le PTZ

✔Le BRS est compatible avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ), ce qui facilite encore le financement pour les primo-accédants.

Le PTZ peut couvrir une part significative du prix d’achat (hors terrain), ce qui réduit l’apport initial nécessaire.

Abattements fiscaux

✔ Dans certaines communes, il est possible de bénéficier d’un abattement de taxe foncière temporaire ou partiel pour les logements en BRS.

Cet abattement peut alléger les charges annuelles pendant plusieurs années.

Accès à un patrimoine immobilier

✔Même si l’acheteur ne possède pas le terrain, il devient propriétaire du logement. Cela signifie qu’il peut :

• Occuper le bien,
• Le transmettre à ses héritiers,
• Le revendre selon les conditions du dispositif.

Impact social et territorial

✔Le BRS participe à :

• La préservation du foncier contre la spéculation,
• Le maintien de logements accessibles dans des zones tendues,
• La création d’un parc immobilier social durable.

Ce modèle s’inscrit dans une logique de mixité sociale et de solidarité territoriale.

Inconvénients et limites du BRS

Malgré ses atouts, le BRS comporte aussi quelques contraintes

Restrictions d’usage

❌ L’acheteur ne devient pas propriétaire du terrain, ce qui signifie :

• Il doit payer une redevance foncière aussi longtemps qu’il occupe le logement.
• Il ne peut pas faire de location classique (investissement locatif).
• L’usage doit rester une résidence principale.

Ces restrictions limitent l’attractivité pour des investisseurs ou des ménages qui souhaiteraient plus de flexibilité, mais rappelons que le BRS a été initialement créé pour les ménages souhaitant accéder à la propriété mais n’y arrivant pas. L’objectif de l’investissement locatif est donc tout à fait différent.

Revente encadrée

❌ La revente du bien est strictement encadrée : le prix de revente est indexé pour garantir qu’il reste accessible à d’autres ménages éligibles.

Cela signifie l’acquéreur pourra réaliser une  plus-value mais qu’elle sera encadrée.

Conditions d’éligibilité strictes

❌ Les plafonds de ressources ne permettent pas à tous d’accéder au dispositif. Certaines familles ou personnes gagnant juste au-dessus des seuils peuvent être exclues, même si leurs revenus restent modestes.

Redevance foncière sur le long terme

❌ La redevance foncière, bien qu’accessible, est payée pendant toute la durée du bail (parfois plusieurs décennies). Selon certains calculs, cette redevance peut représenter un coût non négligeable au total si on reste très longtemps dans le logement.

Complexité administrative

❌ Le montage juridique autour du BRS (OFS, bail, encadrement des prix) est plus complexe que pour une acquisition classique, ce qui peut nécessiter un accompagnement spécialisé, n’hésitez pas à nous contacter.

Exemple concret d’achat en BRS

Pour illustrer le fonctionnement du BRS, voici un exemple chiffré récent d’un T2 sur Toulouse .

 Nathan, primo-accédant à Toulouse :

• Sans BRS : un T2 de 46 m² aurait coûté ~236 000 €.
• Avec BRS : le même logement est proposé ~141 000 €.
• Économie mensuelle estimée : ~400 €/mois.

Cet exemple montre bien l’intérêt du dispositif pour un ménage qui souhaite accéder à la propriété dans une métropole où les prix sont élevés.

À qui s’adresse réellement le BRS ?

Le BRS est particulièrement adapté à :

Primo-accédants

Des personnes ou familles sans patrimoine immobilier qui souhaitent devenir propriétaires pour la première fois.

Ménages aux revenus modestes ou intermédiaires

Ceux qui dépassent les critères pour du logement social locatif mais ne pourraient pas se permettre un achat classique dans le neuf.

Acheteurs souhaitant habiter leur logement

Le BRS n’est pas conçu pour des investisseurs souhaitant faire des revenus locatifs, mais pour ceux qui souhaitent vivre dans leur logement sur le long terme.

Conclusion : un dispositif innovant mais encadré

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un outil puissant pour répondre à l’un des principaux défis du logement en France : rendre l’accession à la propriété plus accessible, notamment dans les zones tendues. En dissociant le foncier du bâti, il permet une réduction significative du prix d’achat, favorise l’accès au PTZ et à d’autres aides, tout en assurant une sécurité sociale et juridique pour les ménages.

Cependant, ce dispositif n’est pas sans contraintes : restrictions d’usage, plafonds de ressources, encadrement des reventes, redevance foncière à long terme… Cela en fait une solution idéale pour certains profils (primo-accédants modestes) mais moins adaptée pour ceux qui recherchent une forte plus-value ou des opportunités d’investissement locatif classique.

Voir les 15 programmes en BRS

Exemples de programmes en BRS à Toulouse

Il y a actuellement 15 programmes immobiliers en BRS sur Toulouse ! En voici quelques exemples :